在住房租賃賽道，一股新的力量正在崛起——地方國資租賃。
日前，北京市國資委控股企業首創集團，宣佈將長租業務作為城市發展板塊的核心戰略方向，計劃兩年內管理規模達到3萬間，“十五五”期間管理規模達到5萬間租賃。同時，4家銀行合計提供600億元長租房專項授信額度。
其他城市也湧現出更多國資“入局者”租賃。今年4月，業內TOP30集中式長租公寓企業，累計開業房源量共145.7萬間，其中地方國企系佔比提升至27%。
過往幾年，長租公寓行業經歷了數次起伏，傳統由規模驅動的擴張模式面臨挑戰，一些運營及管理失控的企業被出清租賃。與此同時，我國長租市場依然存在結構性缺口，機構化滲透率較低，各路資本對長租公寓的熱情攀升。
對地方國企而言，佈局長租住房除了商業考量，也是立足宏觀戰略層面的決策，即透過加大保租房供給力度，緩解新市民、青年人等重點群體的階段性住房困難租賃。
地方“國企系”力量崛起
長租公寓尤其是集中式公寓賽道，正上演一場“有增有減”的行業洗牌租賃。
中指研究院資料顯示，2026年4月，我國TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為145.7萬間，其內部分民營長租企業繼續關停“包租”模式門店租賃。
與此同時，在長租公寓這個賽道，地方“國企系”開業規模保持增長，今年4月在TOP30企業開業規模中的佔比提升至27%，“首創和園”新晉上榜租賃。
首創和園是首創集團旗下的長租房品牌，由首創城發負責運營，主要提供保障性租賃住房及長租公寓服務租賃。目前已在北京、上海、天津、青島等城市佈局22個專案，管理房源規模超1.3萬間，綜合出租率在95%以上。
日前，首創集團更是正式官宣，旗下長租住房業務將全面提速，計劃2年內管理規模突破3萬間，“十五五”期間規模達到5萬間，打造北京長租住房第一品牌租賃。同時，全面實施“重資產+輕資產+REITs”三輪驅動發展模式。
根據規劃，首創集團在“十五五”期間，長租房業務計劃投資總規模超200億元租賃。
在長租公寓這個相對長週期、微利的行業租賃，為何還有企業在加大布局？
對首創集團這家地方國企而言，這是其地產業務整合後轉型的重要一步租賃。早在2021年，上市房企首創置業正式退市，首創城發成為集團新的房地產業務平臺，並提出“城市開發、城市運營、城市更新”三大主業方向。
如今，首創城發運營的長租業務全面提速，被業內視為其從不動產開發正式轉向住房運營，聚焦保障性住房、長租住房等領域，打造白領公寓、藍領公寓等產品；以“小開發、大運營、好服務”為方向，推動企業向運營驅動轉型租賃。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴第一財經，對於地方國企而言，佈局長租賽道並非單純的商業考量，也是踐行國企社會責任的直接體現，透過加大保租房供給力度，切實緩解新市民、青年人等重點群體的階段性住房困難租賃。
另一方面，這也是盤活城市存量資產的關鍵舉措，透過將存量閒置或低效利用的資產轉化為保租房房源，既能促進房地產去庫存，又能最佳化保租房供給結構租賃。在城市“搶人大戰”背景下，地方國企構建的“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房體系，已成為城市降低居住成本、完善公共服務配套的重要載體。
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克而瑞長租表示，從核心城市的集中式公寓市場看，目前國企系租賃品牌已成為重要供給主體租賃。其中，武漢國企市佔率達78%；成都、上海國企品牌數量多、房源規模大，市佔率分別達45%、34%；杭州、廣州、北京國企房源體量偏小，市佔率均不足15%，仍然有提升空間。
市場存在結構性缺口
地方國企發力長租公寓業務，一方面是加大保租房供給、踐行國企責任的舉措；另一方面，從市場化角度看，長租公寓行業同樣存在政策及市場機遇租賃。
曹晶晶對第一財經表示，從市場容量看，長租公寓市場依然存在“結構性缺口”租賃。
結合第七次人口普查資料看，2020年我國城鎮租賃家庭戶超過6000萬戶，而截至2026年4月，TOP30長租企業管理房源僅200萬間左右，其中開業規模不足150萬間，行業機構化滲透率與海外成熟市場相比存在較大差距租賃。
僅以北京市場為例，首創城發集團黨委副書記、董事、總經理徐鍇表示，北京的新市民和青年群體的規模超過520萬人，對應的租住需求至少200萬套租賃。不過在供給端，大量的房源供給來自小業主、個體出租人，機構化租賃佔比未超過20%。
租房需求端也在發生明顯變化租賃。曹晶晶表示，當前，“95後”“00後”成為租房主力，對居住品質、社交空間和服務的要求更高，對高品質集中式長租公寓的偏好較為突出，進一步放大了市場的“結構性”供給缺口。
從政策環境看，2025年《住房租賃條例》正式施行，《“十五五”規劃綱要》也強調“規範發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”租賃。在政策引導下，資金支援、政策紅利等資源正在進一步向合規主體集中。
此外，隨著租賃住房公募REITs邁入常態化發行階段，住房租賃領域“私募基金+全週期信貸支援+公募REITs”的全週期金融閉環已初步形成，清晰的退出路徑與相對穩定的分紅預期，正驅動各類機構積極佈局長租資產租賃。
因此曹晶晶認為，儘管當前行業競爭壓力有所上升，但長租公寓的商業模式已趨於成熟租賃。從成本角度來看，近幾年存量住宅、商辦等物業價格回落至合理區間，對擁有低成本資金的機構而言，當前正是低價收購優質資產的視窗期。
徐鍇認為，不動產領域正處在非常關鍵的轉折點租賃。過去十年，行業依賴的是增量開發，但如今不動產邏輯正在迴歸本質，更關注穩定的現金流創造能力、能否帶來長期的可持續回報。長租房業務不再只是補充選項，而是值得深耕的賽道。
他還表示，越來越多的長期資本，也開始把長租房作為核心配置方向，去年全國租賃住房大宗交易規模突破150億租賃。綜合來看，行業在變、資本在進、政策在推，這幾個力量疊加在一起，長租房行業正迎來前所未有的機遇期。
不過，相較於主打提供保租房的地方國資企業，房企或其他市場主體打造的長租公寓，當前依然要處理好低效資產對盈利的影響租賃。
曹晶晶表示，當前保租房已成為集中式長租公寓供應的重要組成部分，其大規模入市平抑了市場租金，但一定程度上也給市場化長租機構帶來競爭壓力租賃。過去主流的“包租賺差價”模式難以為繼，未來能支撐企業盈利的，一是精細化運營帶來的效率提升，二是增值服務貢獻的增量收入。
她認為，對市場化長租機構而言，應轉向輕資產託管為主，透過品牌輸出、管理輸出收取服務費，規避租金差價波動風險；避開低價內卷，聚焦市場化高品質公寓、家庭式長租等細分領域；主動對接政策，將部分房源納入保租房體系，享受稅收減免等政策紅利租賃。總體而言，市場化長租機構需摒棄價格戰思維，透過“輕資產、差異化、精細化”的發展路線實現盈利突圍。
